На что обращать внимание при покупке участка без подряда

В каждом конкретном случае существует свой пакет документов, который зависит как от особенностей объекта, так и от условий сделки. Даже форма заключаемого договора не может быть одинаковой во всех случаях. Рассмотрим основные ситуации и моменты, на которые следует обращать внимание.

Самый надёжный для покупателя вариант – когда девелопер имеет свидетельство о собственности и кадастровый паспорт на участок. Большинство добросовестных участников рынка не открывают продажи, пока не оформят эти документы. В этом случае можно минимизировать риски, проверив наличие обременений (например, водоохранных зон) по кадастровому паспорту и разрешенный вид использования земли (от этого зависит, можно ли вести строительство). Обременения в виде договора залога или аренды обнаружить поможет выписка из Единого государственного реестра прав.

Не лишним будет проверить градостроительный план участка или генеральный план поселка (утвержденный администрацией). В этом документе отображено, выделено ли место под трансформаторную подстанцию, скважину, подъездные пути. Можно даже напрямую обратиться в отдел архитектуры и градостроительства в администрации муниципального образования и узнать, нет ли претензий к девелоперу. Иногда в таких случаях оказывается, что он допустил нарушения и его разрешение на застройку отменено, либо что по некоторым причинам предварительные договорённости с местными властями уже не действуют.

В некоторых случаях застройщик не имеет кадастрового паспорта на участок. Это не препятствие для заключения предварительного договора, но тогда у него должно быть межевое дело, где описан участок. И именно на этот документ необходимо ссылаться в предварительном договоре купли-продажи. Если на момент оформления сделки у девелопера нет документа, точно определяющего надел, а есть лишь указание, что это, к примеру, «1/10 доли в праве собственности на участок площадью 2 га», то покупатель вряд ли получит обещанный участок. Дело не в том, что продавец собирается обмануть клиента, просто в процессе оформления, межевания, утверждения генплана зачастую происходит много изменений.

 Если речь идёт о покупке участка в черте населенных пунктов, то добавляется ещё пара направлений для контроля: участок не должен быть меньше установленного размера и должен иметь обустроенный подъезд.